童悅仲：住宅產業化常見觀念辨析
中國房地產研究會副會長、中國商業地產發展聯合會副會長
童悅仲：周江處長說，房地產今后發展的趨勢一個是要金融化，一個是要產業化，一個是要服務化。我現在就講一下產業化。題目是“住宅產業化常見觀點思辨”。
現在行業內部流行一些說法，我發表一下我的看法。第一個觀點是，現在很多行業內還有好多地方政府都把住宅產業化等于PC化，就是預制混凝土，住宅產業化就等于了主體結構的產業化，主體結構的產業化又等于主體結構的預制裝配化，主體結構的預制裝配又等于裝配式混凝土結構，這個說法對不對呢？我是不同意的。住宅產業化在第一個層次，不能夠等于主體結構的產業化，主體結構當然很重要，但是在一個建筑工程當中，一個單位工程一共按國家規范是分為九個分部工程，主體結構只是其中一個。這九個分部工程包括地基與基礎工程、主體工程、裝飾裝修工程、屋面工程、管道工程、通風和空調工程、電器工程、智能化工程、電梯工程。主體結構只是其中一個分部，所以把住宅產業化跟主體結構產業化劃等號是不全面的。這九個分步都有產業化的問題，尤其是裝飾裝修，產業化內容是非常豐富的。??
把主體結構的產業化等同于主體結構的預制裝配化，對不對呢？也是不全面的。主體結構的產業化除了預制裝配是一種形式，但是現澆不能排除在外，包括泵送混凝土技術，新型的鋼模和腳手架技術，還有鋼筋預制加工技術等等。主體結構預制裝配化，還有鋼結構、木結構等其他結構形式，也同樣是符合產業化的要求的。所以第一個觀點我是不同意的。??
第二個觀點，“產業化住宅的成本必定高于常規住宅”，搞產業化一定要貴。有人是這么說的。我們來看看汽車產業化程度是非常高的，還有養雞等養殖業，也是產業化的方式。為什么汽車生產要在那么大的生產線上來制造，養雞一個農戶要養上萬只雞，也是產業化的，主要是為了降低成本。所以各行各業產業化的目的基本都是相同的，其中很重要的一個目的就是要降低成本，所以我們建筑行業、建筑業、住宅業，同樣搞產業化的目的也是要降低成本。包括樓梯裝備等等。??
現在為什么有些企業說我搞產業化成本太高，吃不消了，要政府給補貼。為什么有這種要求呢？主要是我們沒有形成規模，當住宅產業化達到一定規模，它的成本肯定是要降下來的，包括汽車制造，汽車制造在30年以前，我們國家當時年產汽車15萬輛，當時美國有兩大汽車公司，通用汽車公司和福特汽車公司，每一個工廠每年的產量是500萬輛。日本當時有三家大的汽車制造企業，每一家是300萬輛，我們中國全國只有15萬輛。但是我們全國一共有多少家汽車制造廠呢？當時有六千家，在全世界我們是工廠數量最多，但產量很低很低，有很多工廠一年就生產幾十輛汽車，不到一百輛。當時我們國家產量最大的汽車廠是長春第一汽車制造廠，一年生產五萬輛汽車，它的職工是15萬人。這15萬職工一年生產五萬輛汽車，平均三個人一年生產一輛車。到現在為止，國外的汽車依然比我們便宜，為什么呢？它的產業化程度高，雖然我們現在有了很大進步，我們去年生產了兩千萬輛車，但是還是比較分散，在30年以前，國外的同行就測算出來，如果一個汽車制造廠，一年產量低于30萬輛，在國際上是沒有競爭能力的，規模沒有上去。住宅產業化也是同樣，一旦規模上去之后，它的成本必然會降下來，價格也會下來。??
第三個觀點，住宅的生產方式多年來沒有進步，在座的各位都很年輕，有些是媒體的，有些是企業的，經常有媒體記者問我，為什么住宅產業化中國已經搞了十幾年、二十年了，一直進展很緩慢，是什么原因？我回答，多年來的進展跟大家的預期是有差距的，但不能說沒有進步，進步還是很大的。比如我剛才提到的我們的混凝土在十幾年、二十年以前，絕大多數城市的混凝土都是把沙子、石子、水泥運到工地，在現場進行攪拌，然后工人推出到樓上去澆鑄�，F在都是商品混凝土，有泵送混凝土，這就是很大的改進，在產業化方面有了很大進步。另外，廚房設施、成套的廚具等等，以前都是在現場由工人來做，而現在都是成套的，還有木門、木地板，都跟以前有很大差別。在二三十年以前，一個門要運到現場并且安裝完成，需要經過幾十道工序。而現在的門已經做好了，運到現場很快就裝好了，這就是產業化的進步。所以看不到住宅生產方式這些年的變化，認為沒有進步，這種說法也是站不住腳的。??
第四個觀點，我們的很多主管部門、政府，也是認為我國的建筑業需要用市場壁壘來保護，我們建筑行業職工很多，號稱有四千萬人在建筑業工作。我們是不鼓勵、不允許甚至有意識的阻擋境外的施工企業到中國來，進入中國市場。如果他們進來以后，我們的這些企業可能就要破產，我們的很多工人就要下崗，造成社會問題。所以一直以來，我們建立市場壁壘，不允許境外的施工企業到中國大陸來施工。在1994年，20年以前，以我們當時的部長侯杰的名義，發布了一個文件，叫做在中國大陸承包工程的外國企業資質管理暫行辦法，這個文件因為是部長令發布的，就變成我們中國法律的一部分，在法律的層級上屬于 第四層級，屬于部門規章。如果違反它，就等于是犯法。這是1994年頒布的，到1996年6月份又出臺一個文件，叫做在中國境內承包工程的外國企業資質管理暫行辦法實施細則。這個實施細則就非常明確的表達了一個我們市場壁壘構筑的方式，規定了四種情況，只有四種情況境外的施工企業才可以在中國大陸承包工程。??
哪四種情況呢？第一種情況是外商投資的或者是外國政府、其他團體贈與的項目。第二種情況是采用境外資金，包括世界銀行貸款，這樣的項目要按照世界銀行的規則，要面向全球施工企業進行招標，因為要用人家的錢，就必須用人家的辦法，如果境外施工企業中標了，允許進入中國境內。第三種情況是由中外合資企業投資的項目，但是這個項目的技術復雜程度中國本地的施工企業是沒有能力承包的，不掌握這個技術的，不會干，這個情況下允許境外的施工企業來承包。第四種情況是我們中方自己投資的項目，中國企業或者中國政府投資的項目，同樣的我們不具備這個技術，中國的施工企業干不了，這種情況允許外國施工企業進來，但是有一個先決條件，一定要跟中國的施工企業合資成立一個公司來承接這個工程，這個工程完成以后，中國的企業可以學到到底是怎么做的，原來不掌握這個技術，有可能通過這個工程下來以后，掌握了這個技術。??
到了本世紀初，我們在加入WTO的時候，進行談判，WTO是世界貿易組織，原則是貿易和服務的自由化，是主張開放，所有的市場要開放，消除壁壘，但是我們在談判當中提出來，建筑業是個特例，中國人口眾多，勞動力也眾多，所以希望WTO開個口子，允許我們進行保護，境外的施工企業不要進中國大陸。外國人也同意了。所以到今天為止，我們仍然堅持著這四種情況，基本上是拒絕了外國施工企業進入中國大陸。這樣我們國內的施工企業是得到了保護，免受了沖擊，可是我們也在一定程度上保護了落后，這是我們住宅產業化進展比較慢的非常重要的原因。??
我舉一個例子。有兩種觀點，一種是為了保護行業，必須設置壁壘。還有一個是壁壘會限制競爭，阻礙行業的進步。這兩種想法一直是在碰撞，但是目前我們堅持還是要設置壁壘，沒有拆除。我舉一個云南的魯布革水電站的例子，這個水電站是在80年代初期建立的。80年代初我們國家資金很緊張，要建這個水電站，資金不夠，就申請了世界銀行貸款，是我們國家在工程建設方面第一次申請世界銀行貸款。既然要申請世界銀行貸款，就要按照世界銀行規則，面向全球來招投標。當時全球有32個國家的施工企業來參加投標，幾乎所有的發達國家，包括美國、日本、德國、英國、法國、意大利等全都有建筑公司來投標，我們國家也有30個建筑公司參加投標，當時我們對招投標還不太會，我們又分別跟一個外國企業合作，一起聯名來投保。最后是日本的大成建設公司中標，但是中標價報價只是標底的53%，幾乎低了一半。我們中國人當時沒有中標，心里很難受。而且世界銀行的招投標規則里還有這么一條，在哪個國家的工程，本國的建設公司投標要給予適當照顧，當你的報價不高于別人的7.5%的時候可以你優先中標。即使這樣，我們的報價也遠遠高于大成建設，當然最高的當時是法國，他們的報價是日本大成建設的兩倍，當然沒有中標。我們很傷心，我們覺得這次要看日本人的笑話，日本人肯定算錯賬了，雖然他們中標了，但是他們肯定要賠。結果開工了，開工的時候日本人承包的是1/3，廠房還是由中國人建設，用中國的資金，攔河壩也是中國人建設，日本人只是承攬了飲水系統，水電站的飲水系統是三大部分之一，技術難度很大，主要是要把山打穿，要建造一條9.38公里長的飲水隧洞，隧洞直徑是8.8米。??
開工的時候日方大成建設只派了30個人，而且這30個人都是技術人員，有幾個是管理人員。來了以后按照跟中國的協議，人家從咱們中國的水電部14局招聘了將近500名職工，有老工人，有基層的技術人員。當時日本給招聘的工人每個人每月的工資是500塊，80年代初期，在我們國有企業，一個月一般的工人是幾十塊錢，工資最高的一個月可以拿到110塊錢，所以給工人一下子一個月500塊錢，當時覺得是天文數字，工人們激動得不得了。同時大成建設又招聘了當地的一些少數民族，這些人是文盲，沒有上過學，連漢語都不會講，只會講少數民族語言，簡單的漢語還是知道一點的。日本人給他們也是一個月工資500塊，這些人過去是賺不到錢的，從來沒有聽說過給工資，所以讓他們干活高興得不得了。日本人采購了很多推土機，教這些山民開推土機，雖然沒有文化，但是推土機很簡單，教了兩天就可以了。其他沒有被聘用的中國工人都非常羨慕。??
這個飲水隧洞是8.8米的直徑，將近10公里長，打洞的時候，前面有挖掘機，載重汽車要開進去，把土裝上以后再運出來。但是車在里面調不了頭，我們的設計當時為了考慮車在里面調頭，把整個9.38公里長的隧洞分成了39段，其中有38個地方給它擴大，目的就是為了讓車能夠回轉調頭往回開。增加了38個部位要擴大，增加土方量五萬立方，多挖五萬立方土還要運出去，將來都要運回來回填進去。??
后來開工以后，發現日本人把它修改了，不再擴大38個部位，日本人用金屬做了一個轉盤，汽車開進去以后，開到盤子上，一轉頭就掉過來了，把土裝上以后就開走了。省了挖五萬立方米，還要運，兩次運輸，還有填埋。他們采用了非常多的革新手段，我們當時非常開眼。??
一共是900多天的工期，最后人家提前了四個多月順利完成任務，保質保量，掙完錢30個人回去了，他們用的都是中國的設備，用的我們的人員，用的我們的老百姓，他們就出管理人員。最后不但沒有賠錢，還賺了很多錢。當時這個事情對我們沖擊非常大，人民日報頭版頭條都刊登了，當時如果有興趣去翻翻報紙還可以看到，在網上也可以查到魯布革的經驗。國外的建筑業在管理和技術上有很多是我們想不到的，而且比我們先進很多。??
最后一個例子。我國高檔住宅的品質已近乎完美。現在有些人覺得我們的小區搞得很不錯，跟國外的水平相比已經沒有太大差別了。這個觀點我覺得也不對。跟國外的相比，我們還有很多地方需要努力，還有很大的差距。一個是綠色，一個是智慧，一個是長壽。??
現在我們的房子越蓋越高，開發商過去對比較低的房子是有興趣要改造，拆了低了蓋高的，通過提高容積率，通過改變土地使用性質，有盈利的空間。各地政府也很愿意讓他們改造，改造以后舊城市變新了，也是一種政績。但是現在我們很多小城市都把房子蓋到30多層，這種房子今后就沒有盈利的空間了，靠市場的力量是沒有人會改造的。我們現在的房子主體結構的設計使用年限按照50年來設計，50年以后要根據使用情況重新確定它的合理使用年限。但是這個房子肯定不可能永遠使用下去，早晚有一天是要拆的。可是我們現在按照50年來設計，有點短，因此我們中國房地產研究會、中國房地產業協會就提出來要建造百年住宅，因為這么高的房子，產權分到各戶手里，將來要想再改造，一個是將來開發商沒有興趣，因為掙不到錢，想協調這么多用戶的意見也很難辦，所以現在很重要的一條就是想辦法提高我們的建筑使用壽命，我們主張把建筑物的主體使用年限要延長，延長到百年。現在的投資根據我們房價來比，是微不足道的，因此我們提出百年建筑的概念，要長壽化。??
還有一個是適老化，我們所有的住宅都應該做適老化的設計，包括室內的無障礙設施和小區的適老化的服務設施，包括托老所、老年人日間照料中心、老年人活動中心、老年大學等等�，F在的樓盤都能做到綠色、指揮、長壽、適老，都做得很好的現在還很少很少，我們住宅的品質還有很大的提升空間。
20160922044113.jpg)
20160922043252.jpg)
20161017103741.jpg)
